OFFICE NOTARIAL GONTIER

La fiscalité des ménages et du logement pourrait connaître plusieurs évolutions. Présenté le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 comporte des mesures relatives à la transmission du patrimoine, à l’accession à la propriété et à l’investissement immobilier.

Le texte envisage notamment de nouveaux avantages applicables aux donations, un prêt destiné aux jeunes parents ainsi que des aménagements concernant la location meublée et la rénovation énergétique.

Ces dispositions restent provisoires. Leur contenu pourra être modifié lors de l’examen parlementaire précédant l’adoption définitive du projet.

Des donations temporairement facilitées jusqu’au 30 juin 2027

Deux mesures temporaires sont proposées afin de favoriser les transmissions de sommes d’argent entre générations jusqu’au 30 juin 2027.

La première porterait de 31 865 à 50 000 euros le plafond d’exonération des droits de donation applicable aux sommes remises en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant.

Lorsque le donateur n’a pas de descendants, le bénéfice de cette exonération pourrait être ouvert aux neveux et nièces ou, par représentation, aux petits-neveux et petites-nièces.

La seconde mesure créerait un taux réduit de droits de mutation à titre gratuit fixé à 6 %, dans une limite de 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire âgé de moins de 50 ans.

Ce taux serait abaissé à 5 % si le bénéficiaire reversait au moins 1,1 % des fonds reçus à certains organismes soutenant les personnes démunies ou les victimes de violences domestiques.

Un prêt à taux zéro consacré à la parentalité

Le projet instituerait un « PTZ parentalité » afin d’aider les familles accueillant un jeune enfant à devenir propriétaires.

Sous certaines conditions, notamment de ressources, ce financement pourrait être accordé aux ménages ayant un enfant à naître ou âgé de moins de trois ans, même s’ils ont déjà obtenu un prêt à taux zéro.

Chaque bénéficiaire ne pourrait toutefois recourir à ce nouveau dispositif qu’une seule fois.

Un plafonnement des amortissements en location meublée

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle pourrait être rapproché de celui applicable à la location nue.

La déduction des amortissements serait limitée à 2,5 %, avec un plafond annuel de 7 000 euros par foyer fiscal.

Cette restriction pourrait diminuer l’avantage fiscal de certains bailleurs et affecter la rentabilité de leurs investissements locatifs.

Un recentrage des aides à la rénovation énergétique

Les missions de l’Agence nationale de l’habitat seraient recentrées sur les rénovations globales et les interventions concernant les logements collectifs, notamment les copropriétés dégradées.

Les aides à la rénovation d’ampleur seraient conservées, de même que l’accompagnement gratuit assuré par les Espaces Conseil France Rénov’.

Le dispositif privilégierait ainsi les travaux de rénovation énergétique les plus importants, tout en maintenant l’accompagnement des propriétaires.

La révocation d’une libéralité soulève une difficulté particulière lorsque le lot attribué mêle patrimoine successoral et biens donnés. La Cour de cassation précise alors l’étendue de la restitution consécutive à l’inexécution des charges d’une donation-partage cumulative, y compris lorsque certaines terres ont été remembrées.

Quand deux patrimoines se fondent dans un partage unique

La donation-partage cumulative réunit, au sein d’un même acte, le partage de la succession d’un parent décédé et la donation-partage réalisée par le parent survivant. Tous les biens forment une masse commune, ensuite répartie globalement entre les bénéficiaires sans que l’origine de chaque élément soit distinguée dans leurs lots.

Après le décès de son époux, une mère avait ainsi partagé avec ses deux enfants les biens successoraux et ceux qu’elle leur transmettait. Chacun en avait reçu la moitié, sous réserve du paiement à leur mère d’une rente viagère annuelle.

Le défaut de paiement ouvre le récit de la restitution

Le fils n’ayant pas exécuté cette charge, la révocation de sa donation avait été prononcée en 1998. Entre-temps, en 1991, certaines terres agricoles de son lot avaient été échangées contre de nouvelles parcelles dans le cadre d’un remembrement.

Saisie des modalités de restitution, la cour d’appel avait estimé que cette opération empêchait toute restitution en nature. Elle avait, en conséquence, fixé à 19 073,50 euros la somme due.

Pourquoi le remembrement ne rompt pas le lien avec les biens reçus

La Cour de cassation censure cette analyse. En l’absence de stipulation contraire, le bénéficiaire doit restituer une quote-part des biens composant son lot. Cette fraction correspond à la contribution du parent donateur dans la masse globale soumise au partage.

La révocation entraîne ainsi la naissance d’une indivision entre le donateur et le bénéficiaire sur l’ensemble des biens compris dans le lot de ce dernier. Cette indivision peut ensuite être partagée conformément aux règles de droit commun.

Le remembrement ne fait pas disparaître l’obligation de restitution. Les parcelles reçues en échange se substituent juridiquement aux terres initiales. La restitution devait donc être exécutée en nature, au profit de l’indivision successorale, pour une quote-part des biens encore détenus par le fils à la date retenue par la décision de révocation, ainsi que des parcelles issues du remembrement. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

Réagir rapidement à l’inexécution d’une charge conditionne la possibilité d’obtenir la révocation d’une donation. Le donateur ou ses héritiers disposent de cinq ans à compter du jour où ils ont connu, ou auraient dû connaître, le manquement du donataire.

La charge impose au donataire une obligation précisément définie

Une donation avec charge permet au donateur d’assortir la transmission d’un bien d’une obligation à la charge du donataire. Celle-ci peut porter sur le versement d’une rente viagère, l’entretien du donateur, l’organisation de ses obsèques, la réalisation de travaux, la conservation du bien donné ou sa transmission ultérieure à un tiers.

La nature, la durée et les modalités d’exécution de cette obligation doivent être formulées avec suffisamment de précision dans l’acte. Le notaire veille à cette définition afin de réduire les risques de contestation. En application de l’article 900 du Code civil, une charge impossible à exécuter ou contraire à la loi ou aux bonnes mœurs est réputée non écrite.

L’inexécution peut entraîner la révocation de la donation

En cas de manquement du donataire, le donateur peut poursuivre l’exécution forcée de la charge ou demander judiciairement la révocation de la donation. Ses héritiers disposent également de cette action. Lorsque la charge bénéficie à un tiers, celui-ci peut en solliciter l’exécution selon les stipulations de l’acte.

L’article 953 du Code civil retient trois causes de révocation des donations : l’inexécution des conditions, l’ingratitude et la survenance d’enfants.

Si un changement de circonstances rend l’exécution extrêmement difficile ou sérieusement dommageable, le donataire peut demander au juge la révision ou la suppression de tout ou partie de la charge, conformément à l’article 900-2 du Code civil.

L’action en révocation doit être exercée dans un délai de cinq ans

Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation qualifie l’action en révocation pour inexécution d’une charge d’action personnelle. Elle est donc soumise à un délai de prescription de cinq ans, courant à compter de la connaissance effective ou présumée de l’inexécution par le donateur ou ses héritiers.

Ce délai demeure applicable lorsque la donation concerne un immeuble et que la charge prévoit la réalisation de grosses réparations. La constatation d’un manquement impose ainsi d’agir sans attendre.