Publié le :
11/04/2026
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Anticiper la transmission d’un patrimoine tout en conservant la maîtrise et les revenus d’un bien constitue une stratégie fréquemment mise en œuvre en pratique notariale. Le démembrement de propriété répond à cet objectif en dissociant les attributs du droit de propriété afin d’organiser une transmission progressive et sécurisée.
La distinction entre usufruit et nue-propriété
Le droit de propriété peut être scindé entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit confère à son titulaire la faculté d’user du bien et d’en percevoir les fruits, notamment les revenus locatifs. À l’inverse, le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, sans en avoir la jouissance tant que l’usufruit subsiste.
Dans une donation avec réserve d’usufruit, les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usage ou les revenus du bien. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue de plein droit entre les mains du nu-propriétaire, sans formalité spécifique.
La répartition des prérogatives et des charges est régie par le Code civil. En principe, l’usufruitier assume les charges d’entretien courant, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sauf stipulation différente prévue dans l’acte.
Effets patrimoniaux et fiscaux du démembrement
Le recours au démembrement permet d’organiser la transmission du patrimoine tout en maintenant la perception des revenus ou l’usage du bien transmis. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon l’âge de l’usufruitier conformément à l’article 669 du Code général des impôts.
Ce dispositif peut se combiner avec les abattements applicables aux donations, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans.
La gestion du bien démembré suppose néanmoins une coordination étroite entre usufruitier et nu-propriétaire. Certains actes de disposition, telle la vente, requièrent leur accord conjoint.
Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’opère sans taxation supplémentaire, consolidant ainsi l’optimisation successorale. Compte tenu des incidences civiles et fiscales attachées à ce mécanisme, l’intervention d’un notaire demeure déterminante afin d’en assurer la conformité et l’adéquation aux objectifs patrimoniaux poursuivis.
Publié le :
30/03/2026
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La loi n° 2026-103 du 19 février 2026, par son article 126, modifie les règles d’imposition des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values mobilières en supprimant le caractère irrévocable de l’option pour leur imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Cette réforme met un terme à la divergence entre la doctrine administrative et la jurisprudence du Conseil d’État, tout en introduisant davantage de souplesse dans la gestion des choix fiscaux des contribuables.
Une option auparavant enfermée dans un cadre strict
En principe, les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, au taux de 12,8 % hors prélèvements sociaux.
Le contribuable peut toutefois opter, de manière globale et expresse, pour leur imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, lors du dépôt de sa déclaration annuelle et au plus tard à la date limite de déclaration.
Jusqu’à l’intervention de la loi de finances pour 2026, cette option était irrévocable. L’administration fiscale admettait qu’elle puisse être exercée tardivement dans certaines hypothèses, notamment dans le cadre du droit à l’erreur ou à l’occasion d’un contrôle fiscal, mais refusait toute possibilité de revenir sur une option déjà exercée.
Le Conseil d’État a validé cette position dans sa décision du 5 avril 2024 (n° 490411), en jugeant que l’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu ne pouvait être remise en cause, y compris dans le délai de réclamation.
Cette absence de réversibilité pouvait conduire à des situations défavorables lorsque le contribuable constatait, après coup, que le barème progressif aboutissait à une imposition plus lourde que le prélèvement forfaitaire unique.
Une option désormais réversible à compter de l’imposition des revenus 2026
La loi de finances pour 2026 modifie l’article 200 A, 2 du code général des impôts en supprimant la mention du caractère « irrévocable » de l’option.
Désormais, le contribuable peut renoncer à cette option après l’avoir exercée, notamment dans le délai de réclamation, si elle se révèle finalement désavantageuse.
Cette évolution met fin aux incertitudes issues des divergences d’interprétation et sécurise la situation des contribuables comme de leurs conseils.
La mesure s’applique à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2026 et des années suivantes. Toutefois, en raison du report de l’entrée en vigueur de certaines dispositions de la loi de finances pour 2026, l’option exercée en 2026 au titre des revenus 2025 demeure, à ce jour, irrévocable.
